Wanneer kan ik een vordering bij een gerechtsdeurwaarder indienen?

Wanneer uw klant niet binnen de betalingstermijn heeft betaald, is het raadzaam nog een aanmaning te sturen, waarbij u uw debiteur in gebreke stelt. Dit is het geval indien de betaaltermijn van een nota is verstreken, dan wel wanneer u de debiteur een redelijke termijn gegeven heeft om alsnog zijn verplichting na te komen. In het geval uw debiteur een particulier of kleine ondernemer is, dient u, voor het uit handen geven van de zaak, een brief aan de debiteur te zenden waarin een laatste termijn wordt gegeven van 14 dagen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Tevens dient de hoogte van de bijkomende incassokosten bij het uit handen geven van de vordering te worden vermeld. Het voorgaande geldt ook in het geval uw debiteur een bedrijf is en u geen afwijkende afspraken gemaakt heeft met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten bij overeenkomst (bijv. in uw algemene voorwaarden). Op de website www.deurwaarderhelmond.nl zijn voorbeeld brieven gepubliceerd.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door:

Zijn er fiscale gevolgen als ik mijn huidige kantoorpand laat verbouwen tot appartementen?

De verbouwing van kantoorpand tot appartementen kan gevolgen hebben voor de btw. Indien u voornemens bent om uw kantoorpand te laten verbouwen tot appartementen is het verstandig om de btw gevolgen vooraf in kaart te brengen.

 

Heeft u bij de aanschaf van het kantoorpand btw in aftrek gebracht en bevindt het kantoorpand zich nog in de herzieningsperiode (d.w.z. binnen 9 jaar na het jaar van aanschaf)? Of heeft er in de afgelopen 10 jaar een ingrijpende verbouwing plaatsgevonden, zodat er in wezen nieuwbouw is ontstaan? Dan kan het zijn  dat een gedeelte van de afgetrokken voorbelasting direct terugbetaald moet worden op grond van de herzieningsregels. Dit is bijvoorbeeld het geval indien u van plan bent om de appartementen te gaan verhuren. De verhuur van appartementen is namelijk vrijgesteld van btw, tenzij er sprake is van de verhuur van onroerende zaken in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts een korte periode verblijven.  

 

Daarnaast dient u er rekening mee te houden dat de btw op de verbouwingskosten niet aftrekbaar is, wanneer de appartementen vrijgesteld van btw verhuurd gaan worden.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door:

Mijn pand staat leeg. Wat zijn de gevolgen voor de btw?

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen leegstand voor de ingebruikname en leegstand na ingebruikname.

 

Als een nieuw pand leegstaat voordat het in gebruik genomen is, heeft dit geen consequenties voor de afgetrokken voorbelasting. De bestemming van het gebouw is doorslaggevend voor de mate van aftrek.

 

Gaat het om leegstand nadat een pand reeds in gebruik genomen is en bevindt het pand zich in de herzieningsperiode (d.w.z. binnen 9 jaren na het jaar van aanschaf), dan heeft de staatssecretaris het standpunt ingenomen dat leegstand in dat geval niet tot herziening van de genoten aftrek leidt.

Leegstand is geen gebruik voor belaste of vrijgestelde prestaties.

 

De Rechtbank Arnhem heeft op 6 december 2012 nr. AWB 11/4103 geoordeeld dat wanneer daadwerkelijk gebruik ontbreekt, het voorgenomen gebruik (na de leegstand) bepalend is voor de herziening. Mocht u bij de aanschaf geen btw in aftrek hebben kunnen brengen (omdat u het pand verhuurde aan een vrijgestelde ondernemer), bevindt het pand zich binnen de herzieningsperiode en heeft u het voornemen om het pand nu belast te gaan verhuren, dan kunt u een beroep doen op de uitspraak van de Rechtbank Arnhem en alsnog op grond van de herzieningsregels een gedeelte van de in rekening gebrachte btw bij de aanschaf in aftrek brengen. U dient uiteraard wel aannemelijk te kunnen maken dat het voornemen bestaat om het pand voor belaste prestaties te gebruiken, bijvoorbeeld documentatie van de makelaar waarin staat dat btw belaste verhuur het uitgangspunt is.

 

In beide situaties is de btw op de kosten die gedurende de leegstand in rekening worden gebracht, zoals bijvoorbeeld schoonmaakkosten, energiekosten, onderhoudskosten aftrekbaar overeenkomstig de bestemming van het gebouw. De Hoge Raad heeft dat in meerdere arresten beslist. De staatssecretaris denkt hier echter anders. De kosten worden verbruikt zonder dat een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat met een belaste uitgaande prestatie. Volgens de staatssecretaris betekent dit dat de aftrekbare btw vastgesteld dient te worden op basis van het pro rata van de ondernemer in het jaar van leegstand. Indien een btw-ondernemer in een jaar bijvoorbeeld 60% van zijn totale omzet heeft behaald met belaste activiteiten en het voornemen heeft om het pand volledig belast te gaan verhuren, dan kan de ondernemer volgens de staatssecretaris slechts 60% van de btw op de instandhoudingskosten in aftrek brengen.  Mocht deze pro rata in uw situatie nadeliger uitpakken dan een aftrek overeenkomstig de bestemming van het gebouw, dan kunt u een beroep doen op de arresten van de Hoge Raad.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door:

Ik ben voornemens om een nieuw appartement, bestemd voor de verkoop, (tijdelijk) te verhuren vanwege gebrek aan kopers. Heeft dit fiscale gevolgen?

Ja, indien u btw hebt afgetrokken bij de aanschaf van de bouw van het nieuwe appartement, dient u alle btw direct terug te betalen op grond van de herzieningsregels.

 

Indien het pand vervolgens binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname wordt verkocht, vindt er voor de omzetbelasting een belaste levering plaats, die belast is met 21%. Dit betekent dat u recht heeft op teruggave van een gedeelte van de btw die u op grond van de herzieningsregels heeft moeten terugbetalen bij aanvang van de verhuur.

 

Indien het pand vervolgens na 2 jaar na de eerste ingebruikname wordt verkocht, is er geen sprake van de levering van een nieuw vervaardigd onroerend. Dit heeft tot gevolg dat er sprake is van een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting. Bij de levering is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. U heeft in dat geval geen recht meer op teruggave van een gedeelte van de btw die u op grond van de herzieningsregels heeft moeten terugbetalen bij aanvang van de verhuur.

 

Het is van belang om de btw risico’s van (tijdelijke) verhuur vooraf in kaart te brengen. Mocht u kiezen voor (tijdelijke) verhuur dan loont het de moeite om uit te rekenen of het interessant is om de woning binnen 2 jaar na ingebruikname te verkopen of juist ten minste 2 jaar te wachten. Vanwege het verlaagde tarief overdrachtsbelasting kan het namelijk interessant zijn om de woning na 2 jaar na de eerste ingebruikname te verkopen.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door:

Loop ik risico indien mijn onderaannemer btw in rekening heeft gebracht in plaats van toepassing van de verleggingsregeling?

Ja. Maakt u gebruik van onderaannemers voor het uitvoeren van een werk van stoffelijke aard dat betrekking heeft op onroerende zaken, dan is het van belang dat de onderaannemer ‘btw verlegd’ op de factuur vermeld. U dient vervolgens de aan u verlegde btw in uw btw-aangifte af te dragen.

 

Is er ten onrechte btw in rekening gebracht door uw onderaannemer, dan loopt u het risico dat de fiscus bij een controle de afgetrokken btw alsnog gaat naheffen, waarbij eveneens belastingrente in rekening zal worden gebracht. Is uw onderaannemer inmiddels failliet, dan heeft u geen mogelijkheid meer om de btw te verhalen op uw onderaannemer.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door:

Kan er nog een belastingvoordeel worden gerealiseerd met koop-aannemingsovereenkomsten?

Bij koop-aannemingsovereenkomsten werd in het verleden uitgegaan van twee prestaties voor de btw: de levering van de grond en de levering van de opstal. De onbebouwde grond (niet zijnde een bouwterrein) kon geleverd worden met 6% overdrachtsbelasting in plaats van 21% omzetbelasting. Hiermee werd een belastingvoordeel van 15% behaald.

 

Op 22 maart 2013 heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan die mogelijkheid. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld dat bij een koop-aannemingsovereenkomst de handelingen van de aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en bouw van een appartement tezamen voor de btw als één prestatie moeten worden beschouwd, namelijk de levering van een nieuw onroerend goed. De levering van een nieuw onroerend goed is belast met 21% btw.

 

Als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) is er op grond van het bovenstaande sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak, die belast is met 21% btw. Er geldt onder voorwaarden een overgangsregeling tot 1 januari 2016 wanneer de grond reeds is verworven vóór 22 maart 2013 of een koop-aannemingsovereenkomst is gesloten vóór 22 maart 2013. Een belastingvoordeel van 15% kan alleen nog maar worden gerealiseerd indien de grondlevering en de bouw door verschillende ondernemers (niet zijnde een fiscale eenheid) plaatsvindt.

Meer weten? U wordt graag verder geholpen door: